Yusuf KANSU tarafından gönderildi.
Kat Mülkiyeti Kanununda “gelir gider defteri” adı altında bir defter düzenlenmemekle beraber gelir ve giderlerin net bir şekilde izlenebilmesi adına uygulamada bu isim altında bir defter de tutulmaktadır. Karar defteri tutmak bir mükellefiyet olarak öngörülmüştür. Bu defterinde tutulmasına karar verilmiş ise noter onaylı olması ve kapanış tasdikine tabi tutulması şarttır. Yöneticiler gelir ve giderleri doğru bir şekilde bu deftere kaydetmeli, kaydettikleri işlemlere yönelik fatura vb. evrakları da mutlaka muhafaza etmelidir. Giderlerde fatura alınması tercih edilmeli, kasa fişlerinin ise arkalarına ne için harcama yapıldığı kaydedilmelidir. Bir hizmet karşılığında bir bedel ödeniyorsa, ödemeyi yapana mutlaka belge imzalattırılmalıdır.
Karar defterinin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. İşletme defteri tutulursa onun da her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 37.maddesinde “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları… gösterilir.” denilmektedir. Dolayısı ile yönetimin gelir gider veya başka bir söylemle işletme defteri tutması da kanunun öngördüğü yükümlülükler açısından bina sakinlerinin menfaatine olacaktır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 14.04.2014 tarihli ve 2014/4723 E. 2014/6964 K. sayılı kararı uyarınca; “…divan heyetine toplantı tutanaklarına imza atma yetkisinin oyçokluğu ile verildiği, bu toplantıda alınan kararların ayrı bir kağıda yazılarak altının divan heyetince imzalandığı ve toplantı tutanağının içeriğinin karar defterine yazıldığı anlaşıldığına göre, 634 Sayılı Yasanın 32/4 maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadığından söz edilerek kat malikleri kurul toplantısı ve alınan kararların iptali istenemez. Buna göre mahkemece iptali istenen kat malikleri kurulu kararının Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri çerçevesinde değerlendirilip toplantı ve alınan kararların incelenerek tarafların tüm delilleri toplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle iptale karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Kat Mülkiyeti Kanununa göre “Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.” denilmektedir. Kanunun 33.maddesini incelediğimizde ise “Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.” denilerek yaptırımın idari para cezası şeklinde öngörüldüğü anlaşılmaktadır. Ancak şüphesiz ki usulsüz bir durumun varlığı şüphesi bulunduğunda noter onayı, ispat noktasında fevkalade kolaylık sağlayacaktır. Dolayısı ile yaptırımın uygulamada idari para cezasını aştığı söylenebilir.
Sonuç olarak, defter ve kayıtların noter onaylı olmaması noktasında, idari para cezası dışında, hukuki ve cezai bir yaptırım öngörülmemiştir. Bunun nedeninin, noter onayı unsurunun “geçerlilik” değil, “ispat” şartı olmasından kaynaklandığı kanaatindeyiz. Bu kabul, hem Kanunun lafzına ve ruhuna uygun hem kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetimin yöneticinin tekeline bırakılmasından doğacak uyuşmazlıkların önlenmesine yarayacak hem de kat maliklerinin iradesini ayakta tutacaktır. Dolayısıyla, olağan/olağanüstü toplantılarda kat maliklerinin oluşturacağı ortak iradeyi vazgeçilmez kılan çağrı usulü, toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı, katılanların imzası gibi usullerin geçerlilik şartı; toplantıda alınan kararların yöneticinin uhdesinde tuttuğu karar defterine işlenmesi ve noter onayından geçirilmesinin ise zorunluluk ve fakat bir ispat şartı olduğunun kabulü gerekecektir.